Le bien acquis
Adresse, nature du bâtiment, usage actuel et futur, occupation ou vacance, date d’acquisition et documents disponibles sur son état.
Construction
Assurance du marchand de biens
Relier vos assurances à chaque étape : acheter, transformer, revendre.
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Votre situation
Partons de votre besoin.
Acheter pour revendre peut recouvrir des opérations très différentes : revente en l’état, division, rafraîchissement ou rénovation lourde. Les assurances doivent partir de ce que vous faites réellement au bien et de votre rôle dans les travaux. L’étude distingue la protection du bâtiment détenu, les risques pendant le chantier et les responsabilités susceptibles de subsister après la vente.
- Marchands de biens réalisant des acquisitions en vue de la revente.
- Opérateurs rénovant, restructurant ou agrandissant un bien avant sa cession.
- Sociétés souhaitant examiner les assurances d’une opération ou de leur activité.
01 / Les repères utiles
Décrire les travaux, pas seulement le métier
La revente d’un appartement sans travaux ne s’analyse pas comme la restructuration d’un immeuble ou la création d’une extension. Une modification de structure, un changement d’usage ou une intervention sur des éléments essentiels du bâtiment doivent être décrits précisément. La qualification juridique des travaux détermine notamment l’examen des responsabilités et obligations d’assurance de construction.
Le Code civil considère comme constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. Cette règle peut concerner un marchand de biens selon l’opération réalisée. Elle ne signifie pas que toute revente, indépendamment de la nature des travaux, relève automatiquement de la décennale.
02 / Les repères utiles
Suivre le bien de l’acquisition à la vente
Dès l’acquisition, examinez la couverture du bâtiment détenu et les conséquences de son occupation ou de sa vacance. Pendant les travaux, une assurance des dommages au chantier et les responsabilités envers les tiers peuvent devoir être étudiées. L’assurance de l’entreprise intervenante ne doit pas être supposée protéger tous les intérêts du propriétaire vendeur.
Lorsque l’opération relève de l’assurance construction obligatoire, la dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale du vendeur constructeur répondent à des fonctions distinctes. Une couverture dite constructeur non réalisateur peut alors être à examiner. Le recours à des entreprises assurées ne dispense pas, à lui seul, d’analyser vos propres obligations.
03 / Les repères utiles
Préparer la revente et les documents transmis
Conservez la chronologie de l’acquisition, des travaux, de la réception et de la vente. Marchés, factures, attestations, procès-verbaux et contrats d’assurance documentent les réalisations et permettent au notaire d’examiner les pièces nécessaires à la vente.
Une vente prévue avant l’achèvement appelle une analyse distincte du montage et des règles applicables ; elle ne doit pas être traitée comme une simple revente après rénovation. La garantie financière d’achèvement ne concerne donc pas indistinctement toutes les opérations de marchand de biens. Présentez le calendrier commercial et juridique dès le début de l’étude.
Préparer votre démarche
Avant notre échange.
Les transformations prévues
Description détaillée des travaux, plans, devis et autorisations, en distinguant entretien, rénovation, interventions structurelles et éventuelle extension.
La réalisation des travaux
Liste des entreprises, missions confiées et attestations d’assurance. Précisez les interventions réalisées directement et les travaux déjà commencés.
Le scénario de vente
Calendrier, vente en bloc ou par lots, avant ou après achèvement, et sociétés intervenant dans l’opération. Joignez les contrats d’assurance existants.
Vos questions.
Un marchand de biens a-t-il toujours besoin d’une décennale ?
Il faut analyser son rôle et l’opération. Un vendeur ayant construit ou fait construire un ouvrage peut être réputé constructeur. Une simple revente sans travaux ne s’assimile pas automatiquement à cette situation. La nature des travaux et les règles d’assurance applicables sont déterminantes.
Les attestations des artisans suffisent-elles ?
Elles sont essentielles pour vérifier leurs activités assurées, mais elles ne couvrent pas automatiquement vos propres responsabilités. Les besoins du vendeur, du maître d’ouvrage et des entreprises doivent être distingués, notamment en présence de travaux relevant de l’assurance construction.
Peut-on étudier un bien vide pendant les travaux ?
Oui, l’étude doit intégrer son état d’occupation réel, la durée de vacance, les travaux et les mesures de protection. La couverture du bâtiment, du chantier et des responsabilités dépendra des contrats examinés ; elle ne peut pas être présumée.
Que change une vente avant la fin des travaux ?
Le calendrier de vente peut modifier la qualification juridique de l’opération et les garanties exigées. Il faut examiner les actes avec le notaire et présenter ce montage pour l’étude d’assurance. Une GFA n’est pas automatiquement nécessaire ou suffisante pour toute revente.
Repères documentaires consultés le 27 octobre 2026. Les garanties, exclusions et conditions applicables sont celles du contrat proposé après étude.
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